El ¿fin? de las rentas antiguas

En Derecho Civil por DL Advocats

Desaparecen las llamadas “rentas antiguas” el próximo 1 de enero de 2015… o eso se ha ido comentando a medida que se ha acercado la fecha a lo largo de los años. ¿Y ahora qué?

Mucho se ha comentado, desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos [LAU] vigente (la de 1994), cuánto afectaría a negocios, viviendas, locales comerciales y todo aquello que estuviera arrendado ampardo en el paraguas de las rentas antiguas, es decir, en la LAU de 1964.

En el ’94, última modificación que sufrió dicha ley, ya se establecieron en sus Disposiciones Transitorias una serie de medidas que iban a ir sucediendo con el paso de los años y que, cuanto menos, debían ir previéndose por los inquilinos más que por los arrendadores…

La verdad es que una nueva situación jurídica va a producirse el día 1 de enero de 2015, y como venimos diciendo cuanto menos esperada (!!!).


“Unas ventajas que llegan a su fin”


El 01/01/2015 dejarán de estar en vigor los contratos de alquiler de renta antigua. Estos contratos, creados en 1964 al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos del mismo año, se caracterizan por tener rentas muy bajas y periodos de arrendamiento muy largo (resumiendo).

La mayoría de los contratos celebrados, por ejemplo, en locales comerciales situados en zonas muy céntricas, en edificios antiguos, de las principales ciudades, todos ellos mayormente comercios que cuentan con medio siglo o más de tradición están afectados por dichas rentas.

La situación que los caracterizaba hasta que se aprobó la L.A.U. de 1994 fue que, a parte de lo que ya hemos nombrado, se encontraban sujetos a un régimen de prórroga forzosa, es decir, el arrendador no podía negociar con otros inquilinos el arrendamiento si no había la aceptación del arrendatario al corriente.


¿Será realmente el fin de la renta antigua?


Sí y no. Para el régimen de las viviendas habituales y sus alquileres no lo será, en tanto la reforma de la L.A.U. 1994 no las afecta en tanta medida como sí afecta a los locales comerciales o personas física que desarrollen una actividad comercial en ellos.

Será el fin de los alquileres de renta antigua para aquellos locales comerciales y arrendamientos sujetos a la LAU 1964 en que el arrendatario sea una mercantil, es decir, persona jurídica. Las personas físicas, en tanto no tengan actividad comercial, no se verán afectadas y por tanto las viviendas no son objeto de la reforma y no se verán afectadas.

¿Quién se verá afectado? Aquellas personas (físicas/jurídicas) que firmaron el contrato  y sigue al frente del negocio, el contrato seguirá en vigor hasta su jubilación o fallecimiento. Dado que la mayoría de estos contratos se firmaron antes de 1985, los herederos de estos negocios también están afectados.

Si un alquiler se firmó antes de 1985 sus herederos podría decirse que se han “beneficiado” de una moratoria de 30 años para la renegociación de los contratos, pues ya se estableció que 2015 sería la fecha límite de extinción de dichos contratos.


¿Qué otras vías o alternativas me quedan?


Los costes de renta tan bajos, aplicados a este tipo de negocios han causado a lo largo de los años desigualdad a la hora de equiparar a los nuevos negocios con los antiguos situados en los inmuebles de dichas características.

Realmente ha habido 30 años para ponerse al día y negociar con los propietarios actualizaciones de renta o la compra del local de negocio… ¿Qué ha ocurrido? ¿Por qué las prisas?

Muchos negocios sí lo han hecho, con el propósito de no tener un patrimonio durante almenos 33 años sin poder sacarle rentabilidad. Existe una pequeña prórroga de 5 años más (hasta 31 de diciembre de 2019) para aquellos que hubieron traspasado el local de su negocio durante los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994.


¿Cerrarán negocios en 2015?


Hay una creciente alarma social, sobretodo creada por los propios comerciantes que así lo indica. Lo cierto es que no sabemos cómo reaccionarán los arrendadores ante la extinción de dichos contratos, si bien podemos augurar que será de su interés mantener los locales ocupados y para ambas partes será lo más conveniente negociar (o mejor dicho re-negociar) las condiciones.

Afectados o no por las disposiciones transitorias de la LAU 1994 habrá una repercusión que ya es evidente en cuanto a la viabilidad de determinados negocios sujetos a las rentas antiguas de la LAU.

En manos del legislador está prorrogarlo en el tiempo (aún más), aunque sería en todo caso alargar lo que ya venía siendo anunciado hacía tiempo: el fin de las rentas antiguas.


Derechos de los inquilinos


A pesar de todo lo expuesto sí, los tienen. Los inquilinos de los locales comerciales que se veran afectados no se encontrarán ante una situación de completo desamparo. Si el propietario pretende o decide arrendar o vender el local o inmueble sujeto a renta antigua el año siguiente al de finalización o extinción del contrato de arrendamiento, el inquilino debe ser notificado fehacientemente de ello y de los derechos que le asisten de acuerdo con la normativa española de arrendamientos (derecho de tanteo, retracto, adquisición preferente…).

 

A través de nuestro Facebook, Twitter y a aquellos subscriptores de nuestro Newsletter podréis encontrar una tabla práctica para saber a quién y en qué medida afecta la entrada en vigor el 1 de enero de 2015 de la Disposición transitoria 3ª de la LAU 1994.

 

Carles Lorente

Abogado